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5月17日，樓市迎來諸多利好，四項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐，包括購房首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限，還有一個(gè)就是收購庫存房源充當(dāng)保障房。特別是中國人民銀行5月17日下午宣布，將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行為，引起社會廣泛關(guān)注。那么，為何“去庫存”成了當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急呢？

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，全國商品房待售面積為74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

增長15.7%和24.5%說明什么？說明4月份以來，市場供需都在下行，使得庫存總量進(jìn)一步在加大。一方面是由于3月份原本的“小陽春”沒來，市場需求進(jìn)一步萎縮，從而導(dǎo)致新一輪降價(jià)，市場觀望氣氛更濃。另一方面是盡管去年以來二手房交易在回升，但回升的數(shù)量趕不上掛牌賣房的數(shù)量，各地二手房掛牌量都在創(chuàng)新高，進(jìn)一步導(dǎo)致沒人買新房了。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟分析稱：“目前市場上出現(xiàn)了剛性需求，有買房的愿望，但是因?yàn)殇N量和價(jià)格在下降，所以還在繼續(xù)觀望。隨著交易量和價(jià)格的下行，開發(fā)商也會出現(xiàn)資金鏈困難。市場就出現(xiàn)了一個(gè)向下緊縮的循環(huán)，這個(gè)時(shí)候就需要政府采取一些政策，打破這個(gè)循環(huán)，讓市場走向平穩(wěn)健康?！?/p>

而記者從易居研究院等市場機(jī)構(gòu)拿到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)前庫存很高的矛盾點(diǎn)并不在于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)了太多房源，而是在于庫存消化能力一直處于低位，即銷售不振。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個(gè)月，而新建商品住宅的合理銷售周期應(yīng)為12—14個(gè)月。

近期，多個(gè)城市或地區(qū)已經(jīng)出臺“以購代建”相關(guān)政策，鼓勵(lì)收購存量房用于保障房。

從目前各地的政策來看，“以購代建”主要有兩個(gè)目標(biāo)：一是加快存量商品房去庫存，二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的建立，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的困局。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池分析稱：“因此收購存量商品房作為保障房，使開發(fā)商的商品房能夠順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，另一方面增加了保障房供給，滿足了更多被保家庭的需要，促進(jìn)了商品房與保障房雙輪驅(qū)動(dòng)、雙軌運(yùn)行的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

專家表示，近期有關(guān)“以購代建”政策的實(shí)施，下一步無疑會給市場帶來一定的正面效應(yīng)。在各地具體執(zhí)行的過程中，關(guān)于資金來源的可持續(xù)性，以及這些收儲商品房的運(yùn)營管理能力，都是考驗(yàn)政策未來效果的關(guān)鍵。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟表示，這個(gè)政策要注意到中國的地方差異非常大，不同城市有不同的情況，因城施策還是很有必要的。

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