為進一步促進南寧市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，切實維護購房人合法權(quán)益，防范市場風(fēng)險，11月16日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行辦公室、國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局辦公室、南寧市金融工作辦公室印發(fā)《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》。
《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》發(fā)布 點擊查看
一、起草背景
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定預(yù)售資金必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）要求“各地區(qū)要切實強化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會于2022年1月聯(lián)合出臺規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管文件，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、人民銀行南寧中心支行、廣西銀保監(jiān)局、自治區(qū)地方金融監(jiān)管局于2022年10月聯(lián)合出臺加強廣西商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作等文件，均對商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作提出了新要求，而南寧市住建局于2019年12月30日印發(fā)的《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）部分條款和內(nèi)容與住建部、住建廳的文件要求不相適應(yīng)，應(yīng)予修訂。為此，南寧市住建局組織修訂起草小組，經(jīng)學(xué)習(xí)借鑒區(qū)內(nèi)外部分城市的有效做法和先進經(jīng)驗，結(jié)合住建部、住建廳的最新工作要求，起草了《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》（以下簡稱《細則》）。
二、主要內(nèi)容
《細則》共七章分別為總則、開戶、額度、收存、使用、監(jiān)督管理、附則，具體條文共三十八條，對《規(guī)定》大部分條款內(nèi)容進行了修改、完善和補充。與《規(guī)定》比較，《細則》在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、優(yōu)化營商環(huán)境、保障項目順利建設(shè)、維護購房人合法權(quán)益上得到了更好的體現(xiàn)，是新建商品房如期交付的安全保障，是惠企利民的重要體現(xiàn)。具體如下：
（一）招標確定監(jiān)管銀行
根據(jù)住建部、住建廳的文件精神，住建部門應(yīng)當(dāng)會同人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過公開招標方式確定預(yù)售資金監(jiān)測銀行和監(jiān)管銀行，建立監(jiān)管銀行名錄，此前已確定納入名錄的監(jiān)管銀行可按約定繼續(xù)使用。對監(jiān)管銀行名錄實施動態(tài)管理，及時淘汰不能履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)及無法承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。
（二）優(yōu)化監(jiān)管方式，保障?？顚Ｓ?/strong>
《細則》規(guī)定，采取“全額全程、流入流量、監(jiān)控監(jiān)管”方式，對所有預(yù)售資金的交存、使用都納入監(jiān)管，實行制度+技術(shù)的“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式。監(jiān)管機構(gòu)設(shè)立全市統(tǒng)一的監(jiān)測專戶，監(jiān)測專戶收存的預(yù)售資金通過監(jiān)管平臺自動分配至監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金的交存和使用都通過監(jiān)測專戶進行流轉(zhuǎn)，從源頭上強化預(yù)售資金的監(jiān)管。開發(fā)監(jiān)測平臺對監(jiān)測專戶進行監(jiān)測，利用信息化技術(shù)手段實現(xiàn)監(jiān)測專戶零停留、零余額、零人工管理。
（三）調(diào)整監(jiān)管額度和明確監(jiān)管資金
《細則》對監(jiān)管額度、監(jiān)管資金重新進行定義和調(diào)整。監(jiān)管額度不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和配套建設(shè)等費用）的110%，每平方米建安造價指標不得低于本市最新公布的同類型結(jié)構(gòu)的建設(shè)工程造價指標；新增了對全裝修交付項目裝修資金的監(jiān)管，將申報裝修工程價款的50%作為全裝修監(jiān)管額度。監(jiān)管額度內(nèi)的資金為監(jiān)管資金。
（四）預(yù)售資金收存采用“一房一碼”技術(shù)
預(yù)售資金收存采用實時入賬管理，監(jiān)管平臺自動生成每套房屋的驗證碼，通過驗證碼存入監(jiān)測賬戶，存入監(jiān)測專戶的資金未標注房屋驗證碼的，資金原路退回。購房人交存預(yù)售資金后，可憑房屋驗證碼在政府認定的信息平臺查詢交存信息。實行人、房、資金的精細化管理，有效提高了預(yù)售資金的交存入賬。
（五）增加資金使用節(jié)點
監(jiān)管資金由監(jiān)管機構(gòu)進行監(jiān)管使用。增加額度內(nèi)資金和裝修資金使用節(jié)點，監(jiān)管額度內(nèi)資金使用節(jié)點由原來的四個節(jié)點增加到七個節(jié)點，新增了主體結(jié)構(gòu)建成二分之一、完成建筑外立面裝修、完成建設(shè)工程五方驗收三個節(jié)點；全裝修商品房項目的全裝修監(jiān)管資金使用分為完成項目工程主體結(jié)構(gòu)封頂和全裝修商品房交付兩個節(jié)點。監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過監(jiān)管平臺提取使用。
（六）新增紓困條款
監(jiān)管項目取得預(yù)售許可證1個月后，已銷售房屋網(wǎng)簽備案率未能達到40%的，開發(fā)企業(yè)在確保已售房屋留足對應(yīng)使用節(jié)點監(jiān)管資金后，可將其余預(yù)售資金（不含裝修工程價款）用于本項目的工程建設(shè)。
（七）新增重點監(jiān)管項目的資金管理
《細則》規(guī)定了重點監(jiān)管項目的認定、監(jiān)管主體及資金使用原則。重點監(jiān)管項目實施預(yù)售資金全額監(jiān)管，資金使用經(jīng)城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）審核同意。
（八）補充相關(guān)法律責(zé)任
《細則》根據(jù)上位法及住建部相關(guān)文件補充了相關(guān)法律責(zé)任，包括對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位的法律責(zé)任進行了補充，有效防范違法違規(guī)行為的發(fā)生，更好地促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展
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